¿Cómo funcionan los bienes comunes de uso   exclusivo?

 

   Por: Martha Elena Ramírez Castaño

   Publicado: 1 de octubre de 2012

 

 

 

Con el ánimo de dar respuesta a este interrogante que de manera persistente confronta las comunidades propietarias que viven o trabajan bajo este régimen especial de dominio, y en respuesta a las personas que me han solicitado un concepto técnico sobre el citado asunto, me permito remitirlos al artículo 23 de la L-675 de 2001, ya que en él se encuentra claramente definida su naturaleza jurídica y las obligaciones que una persona detenta cuando recibe este tipo de bienes.

 

Siendo así las cosas, me permito transcribir literalmente su contenido a fin de hacer algunas precisiones sobre éste, pese a que es muy claro en su redacción, el cual a tenor reza:

“ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

PARÁGRAFO 2o. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes”

Como su nombre lo indica, sobre estos bienes solamente se tiene: uso, goce y disfrute y, aunque generalmente son inaccesibles para el resto de la comunidad, NO SE TIENE LA PROPIEDAD DE ELLOS, es por eso, que no se puede hacer lo que se quiere sobre ellos, esto es, no se pueden modificar ni alterar en su diseño constructivo, tampoco se le puede cambiar su destinación y solo en el caso de MEJORAS NECESARIAS que no son producto del deterioro normal del bien, las obras serán de cargo de la comunidad. De lo contrario, su mantenimiento y conservación no solo son de cargo de quien ostenta la calidad de poseedor del bien bajo la figura especial de “Bienes comunes de uso exclusivo” sino que debe pagar a la comunidad de vecinos, el privilegio de goce sobre esos bienes. Por eso, en el caso de las preguntas insistentes de algunas comunidades,  los primeros pisos con patios internos (de uso exclusivo) no pueden pretender pagar la misma expensa común que los apartamentos de pisos superiores no tienen, pues la ley estipula claramente  que aunque no son parte de la propiedad privada de quien detenta el bien, si lo es de su goce y en consecuencia, tiene que mantenerlo y pagarle a la copropiedad por el privilegio de disfrute de esa mayor área.

Como la ley lo que busca es que las relaciones se den en un marco justo, le da facultades y derechos especiales a los poseedores de este tipo de bienes para disfrutarlos día a día en la práctica y, compensación a la comunidad que no puede disfrutarlos a pesar que en estricto derecho ostenta la calidad de propietario.

 

Autor:

Martha Elena Ramírez Castaño.

ABOGADA CONSULTORA NCL.

EXPERTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

Gerente General y Representante Legal

CENTRAL DE RIESGO INMOBILIARIO SAS.

E-mail: maelra@datainmobiliario.com

 

EL DPS NO ESTÁ CONTEMPLANDO LA CONDICIÓN PSICOLÓGICA DE LOS ASPIRANTES A VIVIENDA GRATIS.

 

 

 

El gobierno anunció que entregará más de 100 mil viviendas gratis para resolver el problema del techo para los colombianos.

 

Este programa que aparentemente suena bien al los oídos de cualquiera,  no dimensiona la posibilidad de un problema de convivencia que puede tomar un rumbo no deseado.

 

La dificultad no es como darle vivienda a la población desplazada por la violencia o a las familias damnificadas por las últimas arremetidas de ola invernal. El verdadero problema descansa en la propiedad horizontal como solución de vivienda para gente que jamás ha vivido en este singular régimen de dominio.

 

Hasta el momento el gobierno no ha presentado soluciones coherentes para que este tipo de vivienda sea sostenible socialmente y no abone más violencia a la sociedad.

 Para muchos colombianos no son extraños los límites invisibles y los sistemas de economía informal en los barrios de estratos 1, 2 y 3.

Lo preocupante de todo esto,  es que el gobierno a través de la ley 675 de la propiedad horizontal,  contempla las obligaciones de los copropietarios y la administración frente a las zonas comunes y los deberes y derechos de los dueños de los inmuebles.

 

La primera pregunta es : ¿Cómo involucrar y socializar al nuevo propietario de un inmueble situado en una copropiedad, si no tiene cultura para crear la sostenibilidad de la misma?

 

¿Si ya existen conflictos mayúsculos en el tema de la propiedad horizontal en todos los estratos, cómo serán aquellos en donde no se tiene educación para convivir responsablemente?

 

¿Que pasará con toda esa gente si no existe una seguridad social que contemple al empleo como recurso que permita la sostenibilidad y supervivencia de las familias adscritas al programa del Departamento para la Prosperidad Social?

 

¿Cuál sería entonces la sostenibilidad del proyecto en el aspecto netamente social?

 

Los colombianos no sabemos cómo será el sistema de administración de las copropiedades, que como tal deben sujetarse a la ley 675,  la cual es enfática sobre los deberes y derechos de la copropiedad y la obligatoriedad que esta demanda en términos jurídicos.

 

La pregunta emblema sería: ¿Quiénes estarían dispuestos a administrar este tipo de propiedades, cuando se sabe que sus copropietarios no garantizan ingresos para el sostenimiento de las áreas comunes?

 

¿Qué pasará cuando en cada piso de la copropiedad aparezcan negocios como tiendas y salones de belleza?

 De hecho, en estratos bajos de vivienda de interés social esto ya sucede.

 

¿Qué contingencias realiza el gobierno para impedir que las zonas comunes de las unidades se conviertan en expendidos de droga y que se disparen los índices de violencia y pornografía infantil?

 

¿Que tan lejos estarán dichas unidades de los centros educativos?

 

Qué sistema de seguridad se va a manejar y cómo será su accionar con la comunidad?

 

¿Como será el tema de las mascotas? ¿Será que se desarrollarán, como en México,  las apuestas de peleas entre perros?

 

¿Cómo se resolverá el tema de las basuras y el mantenimiento de las zonas comunes si la población no está acostumbrada a este tipo de régimen de vivienda?

 

Hay les dejamos estas perlitas para que reflexionen sobre una Colombia que no está preparada para el post-conflicto.

 


El alcance del régimen de convivencia y la responsabilidad del comité de convivencia, el consejo y la administración



Por: Martha Elena Ramírez Castaño Imprimir

Publicado: 3 de septiembre de 2012



El Título II en sus capítulos I y II de la ley 675 de 2001, plantea aunque parcialmente el mecanismo para la solución de los conflictos al interior de la comunidad de una copropiedad y prevé en su contenido el procedimiento, las sanciones y los recursos, así como el papel de los actores. Sin embargo, pese a que la ley el único comité al que obliga es el de CONVIVENCIA, en una gran cantidad de copropiedades este asunto se ha convertido en el “coco” de todos. Y digo esto porque las quejas sobre la falta de conocimiento, compromiso, idoneidad, etc.…, además de que en algunas de ellas nadie quiere pertenecer a dicho comité, dizque por no enemistarse con sus vecinos, son el pan de cada día.


Desafortunadamente aunque mayores y egresados ya como profesionales, seguimos manejando nuestras relaciones interpersonales con las vísceras y no con criterios objetivos. Todos queremos exigir responsabilidades de los demás, vociferamos encolerizados hasta por las más pequeñas cosas que creemos merecernos, buscamos que se nos respeten nuestros derechos, pero casi nadie y casi nunca, lo mismo para los demás.


Preparando el seminario que estaremos entregando a la comunidad nacional a fines de este mes sobre EL ALCANCE DEL RÉGIMEN DE CONVIVENCIA EN EL ÁMBITO INTERNO, POLICIVO Y JUDICIAL, LAS ACTUACIONES Y EL AGOTAMIENTO DEL DEBIDO PROCESO, nos hemos encontrado con un agujero negro de grandes dimensiones por el desconocimiento de las implicaciones que tiene vivir en comunidad y el desmembramiento del tejido social producido por el enorme cúmulo de violaciones tal vez por acción, omisión o extralimitación de funciones de los actores a los que obliga la ley.

A pesar de que en días pasados les comenté que según las estadísticas que manejamos los principales problemas que afectan la tranquilidad de las copropiedades son: el incumplimiento con las obligaciones pecuniarias, la afectación de fachadas y alteración de zonas comunes y los conflictos entre copropietarios por mascotas, ruido, piscinas, intolerancia, etc.…., de todos estos problemas llama nuestra atención la relación conflictiva entre vecinos porque usualmente este asunto se sale de control de la administración por falta de normas claras pactadas y discutidas entre copropietarios con determinación clara de sus alcances y con el cumplimiento del debido proceso.

 

Algún día tendremos que entender que la única regla eficaz para poder vivir en comunidad es que “el comportamiento de cada uno debe ser justo”. Y ser justo no es nada más y nada menos que no hacerles a otros lo que no quiero que me hagan a mí. Es dejar fuera de mi imaginario los conflictos inventados, es decir, aquellos que en realidad son creados por mis creencias. Es acercarme al diálogo con el otro para derrumbar mis prejuicios y constatar que las barreras la mayor parte de las veces son inexistentes.

 

La convivencia en el ámbito interno tiene que proveerse del contenido consensuado de la comunidad para que hagan de su copropiedad el mejor o el peor vividero de la ciudad, de la región o del país. Los miembros del comité de convivencia tienen que ser idóneos, capacitarse, tener aptitudes y actitudes que les permitan cumplir con el mandato que les otorga la asamblea los cuales los inviste de especiales facultades para proveer los mecanismo necesarios para mejorar la calidad de vida de todos.

Tanto los comités de convivencia, como los consejos de administración, el administrador y la comunidad en general deben conocer los alcances de este régimen especial de dominio en el cual estamos condenados a vivir, porque este formato de desarrollo urbanístico es el modelo del siglo XXI.

Según registros estadísticos entregados por el DANE, hasta el cuarto trimestre del año 2010, el crecimiento en este formato constructivo es del 87,4% y plantea la tendencia a la unificación y prevalencia de la propiedad horizontal como el diseño de las megalópolis del nuevo siglo.

 

 




Martha Elena Ramírez Castaño.

Abogada Certificada NCL Experta en Propiedad Horizontal

Gerente General de DataInmobiliario. maelra@datainmobilairo.com



La Propiedad Horizontal, ¿Reina o Cenicienta? 

 

 

Por: Martha Elena Ramírez Castaño 

 

 

A pesar de la profusa historia de la propiedad horizontal en Colombia y de estar concretamente definida como un régimen especial de dominio que regula la concurrencia de dos tipos de derechos de propiedad en cabeza de un individuo: una exclusiva sobre bienes privados y otra común sobre unos bienes en proindiviso, no se entiende cómo, temas como éste, tienen tanto desconocimiento por parte de sus actores. Prueba de ello, es la manera como autoridades administrativas locales, jueces, policía, administradores y comunidades por no hablar expresamente de la permanente extralimitación de las funciones de los consejos, responden con violación a la ley en la cotidianidad de sus vidas y hacen que este formato de vivienda o de desempeño de la actividad comercial lejos de ser un factor importante de convivencia, abra heridas irreconciliables en un buen número de personas, porque se sienten amenazadas por la rígida y desconocida disciplina que impone vivir o trabajar en este tipo de copropiedades.

Como desafortunadamente estamos educados con un bajo nivel de tolerancia y no nos han formado para compartir esta forma de vida, este ahora nos impone releer nuestras experiencias para abordar de manera propositiva toda posibilidad real de tener una buena vecindad. Es imposible que podamos llegar a una conclusión acertada en el planteamiento de las soluciones necesarias sin estar basados en una buena discusión. Tenemos que conocer claramente los límites que marca la extensa legislación trazada en Colombia en esta materia, la cual data de 1.887 en sus orígenes; pues desde ese entonces, las garantías para el ejercicio de la administración como las obligaciones para los comuneros son de obligatorio cumplimiento pero también son de gran desconocimiento.

La discusión sobre la propiedad horizontal apenas comienza y tiene necesariamente que darse de manera objetiva y racional, con objetividad, basada en conceptos técnicos para que esté desprovista de soluciones particulares y contribuya de manera eficaz y eficiente en el desarrollo del tejido social a través de la prevalencia del interés general. La problemática de la propiedad horizontal no es un tema marginal. NO!!! De ningún modo. La problemática de la propiedad horizontal es un tema de fondo por las enormes implicaciones de orden económico, social y patrimonial de las personas. Dicho de otro modo, ésta no puede ser tratada como la cenicienta, a ella, debe tratársele con los privilegios de una reina porque está

diseñada para hacer la vida de todos más fácil. Si tenemos en cuenta a los demás, si tenemos claros los límites, si nos gusta tratar a los demás como nos gusta que lo hagan con nosotros, si entendemos que es una relación en dos vías, seguramente podremos hacerlo realidad.

El llamado a la comunidad es a que trabajemos para el fortalecimiento de la vida bajo este formato con el cual está pensado el diseño de las ciudades del siglo XXI, para que cumpla con un rol en la integración de la comunidad, es decir, que no sólo sea un contenedor de población sino de dinámicas animadoras de procesos sociales, económicos, políticos y culturales. En definitiva, la copropiedad es una respuesta útil al proceso de transformación social que requieren los centros urbanos bajo una mirada más plural ya que promueve la solidaridad entre los vecinos.

Es por eso que, con el convencimiento profundo de poder contribuir a generar un panorama de reflexión para toda la comunidad y para que puedan encontrar una central con soluciones integrales en esta materia, con una importante periodicidad hablaremos sobre los conocimientos básicos con los que administradores, consejos de administración, revisores fiscales, contadores y la comunidad en general, puedan obtener y demostrar la idoneidad en su desempeño como lo prevé la ley.

Martha Elena Ramírez Castaño. Aboga Experta en Propiedad Horizontal. Gerente General de DataInmobiliario. maelra@datainmobiliario.com


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No paguemos administración!!! 


Por: Martha Elena Ramírez Castaño 



Dicen las malas lenguas, es decir, los irresponsables que abundan por ahí que las cuotas de administración dentro del régimen de la propiedad horizontal prescriben y algunos osados sin pudor inducen a que si un copropietario no está de acuerdo con algo de la administración, simplemente no pague o pague a través de consignación en una cuenta judicial hasta que se aclare el mal entendido. Qué barbaridad!!!!! Que Dios les perdone tanta desfachatez y tanta desinformación por cuya culpa, esta equivocación está llevando a muchas personas a perder sus bienes.

La Ley 57 de 1887 (Código Civil Colombiano- en sus artículos 392, 395, 396 y ss..), así como lo vuelve a recoger la ley 675 de 2001 en su artículo 29: estipula claramente que las expensas comunes ordinarias y extraordinarias son imperativas ya que además de ser obligaciones propter rem (son del bien no importa en cabeza de quien esté), están estatuidas por la ley para garantizar el mantenimiento, la seguridad y la conservación de los bienes de toda la comunidad y en el artículo 30 obliga a que frente al retraso en el pago, cobre intereses moratorios sobre la tasa del mercado. Esto quiere decir que no importa que se tenga diferencias con la constructora, o que existan diferencias con un vecino o con la administración. Independientemente de cualquiera de esos considerandos, hay que pagar esas expensas que son absolutamente necesarias para poder evitar el detrimento patrimonial y cumplir con el plan de mantenimiento y conservación a que obliga la ley.

A decir verdad, no existe prescripción de la deuda, lo que existe es la caducidad de la acción de cobro, pero por fortuna, la ley tiene varias entidades jurídicas que permiten en la mayoría de los casos novar la obligación para poder recuperar un bien (dinero) que pertenece de pleno derecho a la comunidad.

De no ser posible lo anterior, desafortunadamente hay que llamar a los cuerpos de administración que permitieron llagar a esta situación para que respondan en un proceso de RENDICIÓN PROVOCADA DE CUENTAS por su gestión y se pueda solicitar el resarcimiento de daños y perjuicios. Hay que hacerle justicia a los copropietarios cumplidos que pagan al día sus obligaciones y mantienen a salvo el patrimonio de los que no pagan.

Dejar de pagar la cuota de administración por nuestros bienes en este régimen especial de dominio es empobrecernos, atentar contra nuestro propio patrimonio y promover el desorden y el caos financiero para toda la comunidad. La ley es clara

en el establecimiento de las responsabilidades (penal, civil contenciosa y disciplinaria) y en la cascada de ésta por la que todos los actores deben responder.

Este es un tema tan importante que si la persona jurídica está ilíquida no puede alegar insolvencia frente a sus obligaciones y podrán ser demandados y embargados en sus cuentas y bienes personales todos y cada uno de los copropietarios para hacer frente al cumplimiento de éstas. En propiedad horizontal la cascada de la responsabilidad está fijada en los propietarios, la persona jurídica que nace de ese cuasicontrato, la asamblea, el administrador, el consejo de administración y el revisor fiscal si lo hay.

Por favor, no se deje llamar a error, el peor negocio que un copropietario puede hacer es dejar de pagar su cuota de administración.


Martha Elena Ramírez Castaño.

Aboga Experta en Propiedad Horizontal.

Gerente General de Data Inmobiliario.